Briefing de la ‘Nueva Ley del Derecho a la Vivienda‘
Hoy ha salido publicada en el BOE la famosa «Nueva Ley del Derecho a la Vivienda» del Señor Sánchez. No sé qué nombre popular le acabará dando la historia, pero lo que si es cierto es que controversia ha generado desde el primer momento, por razones obvias entre otras la de legislar, sin escuchar las recomendaciones de los diferentes colegios profesionales que intervenimos en el sector como arquitectos, promotores, agentes, administradores.
Cierto es que hay que actuar de forma seria en materia de vivienda con los jóvenes y los más vulnerables económicamente, pero esto se hace con un Plan de Vivienda destinado a fomentar la construcción y gestión de un parque de vivienda público y no legislando y pagando la fiesta la propiedad privada y los diferentes agentes que intervenimos en el mercado inmobiliario.
Faltan por determinar aspectos que se delegan a las Comunidades y Municipios como la potestad de crear áreas tensionadas, y en base a eso revierte en aspectos fiscales a modo de incentivos para los propietarios que se establecen en la propia Ley.
También el establecimiento de áreas tensionadas, dificultará o ayudará a los insolventes y “okupantes” sin derecho a hacer mayor resistencia en términos de desahucio, especialmente para los grandes tenedores.
Atención especial al trato que se dará a partir de ahora a un insolvente en un piso de alquiler, veremos cómo evoluciona todo con la puesta en marcha de esta Ley, pero ya les adelanto que se aprieten los cinturones que vienen curvas.
‘La vivienda se ha convertido durante los últimos meses en el campo de batalla de todos los partidos políticos, legislando sin consensuar previamente como afectará al mercado inmobiliario‘
La vivienda se ha convertido durante los últimos meses en el campo de batalla de todos los partidos políticos, legislando sin consensuar previamente como afectará al mercado inmobiliario. De momento sabemos ya que las principales promotoras congelarán los proyectos residenciales de nueva construcción en alquiler. Futuro gris e incierto para el sector y para el mercado del alquiler.
Imagen de Pl. Europa en el año 2005, ahora hay como 900 viviendas más en esta Plaza de l’Hospitalet de Llobregat.
En materia de transparencia e información
1) Obligación de informar en VENTA Y ALQUILER de:
– Vendedor o arrendador
– Condiciones económicas de la operación
– Características esenciales del inmueble y/o edificio.
2) Los honorarios de la gestión inmobiliaria y de la formalización del contrato van a cargo del ARRENDADOR.
– Puede cobrarse al arrendatario cualquier encargo que solicite expresamente (limpieza, etc, pero nunca honorarios de gestión, ni confección de contrato).
– Este aspecto hará desaparecer numerosas inmobiliarias dedicadas exclusivamente al alquiler.
3) Definiciones básicas en la nueva Ley. Pendiente de modificación criterios por parte CCAA.
– Gastos y suministros lo son el de la electricidad, gas o gasoil, agua, servicios de telecomunicaciones y comunidad propietarios, no menciona IBI.
– Residencia habitual =Domicilio permanente + empadronamiento.
– Residencia secundaria = todo aquel inmueble que se utiliza para estancias temporales o intermitentes y no es Residencia habitual
– Gran Tenedor = Persona física o jurídica con más de 5 inmuebles urbanos de uso residencial (en zonas tensionadas) o más de 10 o 1500m2 en zonas NO TENSIONADAS.
4) Principio de igualdad y no discriminación en materia de vivienda.
– Prohibido discriminar directamente sin causa justificada (no por raza, ni sexo, no perros, etc)
– Prohibido discriminar indirectamente (cláusulas, garantías adicionales, requisitos, etc) – Prohibido realizar acoso inmobiliario.
– Prohibición de realizar operaciones de venta, alquiler o cesión de una vivienda completa o parcial, que se encuentre sobreocupado, okupado o sin título, así como las infraviviendas, etc.
5) Sobre las zonas tensionadas
– Pendiente de la aplicación y delimitación de las mismas por parte de las Comunidades Autónomas y Municipios. (art 18).
6) Cambios en la prórroga de los contratos
– Se establece una prórroga extraordinaria de 1 año, si el arrendador es gran tenedor, y siempre que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.
7) Cambios sustanciales en los desahucios
– No se admiten demandas de desahucio hasta que: o Se aclare si el inmueble es residencia habitual de quién lo ocupa u okupa. o El propietario declara que es gran tenedor o demuestre que no lo es. (Pero tiene que demostrarse) o En el caso de gran tenedor tendrá que acreditar que la persona que ocupa el inmueble no sea vulnerable o en vías de serlo.
8) Actualización de las rentas
– Durante el 2023 se establece el incremento del 2% y presumiblemente en el 2024 del 3%, y para el 2025 se actualizará según el índice (NO IPC) que elaborará el Instituto Nacional de Estadística.
9) Incentivos fiscales desde la entrada en vigor de la Ley (para los propietarios) pero pendientes de la determinación de zonas tensionadas por las CCAA y Ayuntamientos.
– Reducción del rendimiento neto positivo aplicable al Impuesto sobre la renta de las personas físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda con los siguientes tramos.
o 90% en zonas tensionadas, si se minora la renta del alquiler un 5% en relación al último contrato vigente.
o 70% en zonas tensionadas, y sea arrendamiento de jóvenes entre 18 y 35 años o cuando el arrendatario 5 sea una administración pública o entidad sin ánimo de lucro (acuerdos entidades y/o municipios).
o 60% cuando el inmueble hubiese sido objeto de una rehabilitación en los dos años anteriores a la celebración del contrato. o 50% en el resto de casos.
10) Nuevos aspectos de carácter urbanístico
– Se establece el 40% de reserva para vivienda protegida en suelos urbanos, y el 30% en suelos urbanizables, siempre estamos hablando de residenciales.
– Se establece la calificación permanente, es decir sin mínimo de años para descalificar las viviendas protegidas VPO/VPT y sólo en circunstancias extraordinarias se podrá limitar a 30 años. Estas calificaciones no son aplicables en suelos no reservados a protección oficial o públicos.
Francesc Mora