La nueva Ley de Vivienda expulsará a las familias a las que se pretendía proteger

En la ley de vivienda encontramos algunos mecanismos bien pensados, como la nueva tipología de vivienda asequible incentivada o los cambios en los incentivos fiscales a los propietarios. Los segundos permiten al propietario decidir o bien cobrarle más al inquilino, pero pagar más a Hacienda, o rebajar el alquiler y obtener la diferencia por el menor pago a la Agencia Tributaria. Estos son buenos mecanismos para mantener o aumentar la oferta de vivienda en alquiler.

Hay otros aspectos que tendrán un efecto muy limitado como los recargos del IBI en viviendas vacías o el bono del alquiler joven. No existen tantas viviendas vacías como dicen los censos, y mucho menos en zonas tensionadas. Por su parte el bono de alquiler joven tiene una dotación muy reducida y un mecanismo que, como sabemos de otros países como Francia, el Reino Unido o Finlandia, será capturado entre el 50 y el 70% por los propietarios de vivienda reduciendo su efectividad.

 

Por último, la limitación del precio de los alquileres, el aspecto más conflictivo de la ley, es todavía peor en el nuevo texto. Desde una perspectiva conceptual la regulación de precios o rentabilidades es una política adecuada en un mercado monopolista u oligopolista con pocos productores. Imaginemos una persona que quiere alquilar una vivienda y el propietario le pide 2000 Euros. Entonces le dice que se irá al piso que ha visto abajo y el propietario le dice que también es suyo y son 2000 Euros. Ante esto dice que no importa. Que ha visto otro piso en esa misma calle y el propietario le dice que también es suyo y que son 2000 euros. Este no es ni de lejos el caso del mercado del alquiler en España, donde solo el 5% del parque de vivienda en alquiler pertenece a grandes tenedores y hay casi dos millones de declarantes de rentas inmobiliarias del alquiler. En áreas tensionadas como Barcelona, incluso con la definición sui generis de gran propietario como aquel que posee más de 10 viviendas, rebajada a 5 en el nuevo texto, solo se alcanzaría el 15,4%.

‘De esta forma, el error en el diagnóstico (grandes tenedores controlan el mercado) que fundamenta la limitación de los precios producirá efectos colaterales muy negativos como muestran los estudios empíricos: reducción de la oferta de vivienda en alquiler, aparición de un mercado negro, etcétera.’

Por tanto, si no hay grandes tenedores que controlan el mercado, ¿Por qué suben los precios de los alquileres? Imaginemos una propiedad que tiene una vivienda y se encuentra con seis personas que han ido a alquilar. Empieza un casting. Uno es nómada digital que gana 5000 Euros al mes y los otros ganan entre 1200 y 2000 euros. ¿Quién cree que se quedará con el piso? ¿Y qué pasaría si hubiera limitación del precio? Se lo quedaría el mismo, ¡pero le saldría más barato! Esto suponiendo que no haya un mercado negro que, sin duda, existiría como sucedió en Berlín. El nómada digital pagaría un sobre y todos contentos… o no. Los otros cinco pretendientes se han quedado sin alquiler. El motivo es la insuficiente oferta en alquiler.

La política de congelación de rentas franquistas y la incentivación fiscal a la compra de vivienda (ayudas a la piedra, desgravaciones fiscales a la vivienda, etcétera) aniquiló el mercado del alquiler en España. La enorme demanda de alquiler que se ha producido en los últimos años ha encontrado una oferta muy limitada. Por tanto, es necesario aumentar la oferta de vivienda en alquiler y cualquier medida que cree incertidumbre o sea perjudicial para la oferta lo que hace es agravar más el problema.

De esta forma, el error en el diagnóstico (grandes tenedores controlan el mercado) que fundamenta la limitación de los precios producirá efectos colaterales muy negativos como muestran los estudios empíricos: reducción de la oferta de vivienda en alquiler, aparición de un mercado negro, etcétera.

Este proceso en lugar de favorecer a la gente con pocos recursos económicos multiplicará los castings inmobiliarios y expulsará del mercado del alquiler a las familias a las que se pretendía proteger, incrementando las colas de ciudadanos buscando viviendas de alquiler. Que se lo pregunten a los suecos que gracias a estrictos topes de alquileres pueden pasar años buscando un piso para alquilar con un floreciente mercado negro para avanzar puestos en las listas de espera. Pero esto al gobierno no parece preocuparle. Como dijo la ministra Sánchez: “Topar el precio de los alquileres es progresista”, parece que con independencia de los efectos que tenga. Pues vaya progresismo más raro.

José García Montalvo

Catedrático de Economía (UPF)

Extracto del artículo “Semana de vivienda” publicado originalmente en La Vanguardia